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Calculadora de Rentabilidad: Alquiler vs Airbnb en RD
Compara cuánto rinde una propiedad en alquiler tradicional frente a renta corta tipo Airbnb: rentabilidad bruta, cap rate, flujo de caja mensual y años de recuperación.
Analizador de Rentabilidad
Descubre el retorno real de una propiedad como inversión: rentabilidad, flujo de caja y comparativa alquiler tradicional vs Airbnb.
Ver guía de rentabilidad: alquiler vs Airbnb →Análisis de Inversión
Completa los datos para estimar la rentabilidad, el flujo de caja mensual y qué modalidad (tradicional o Airbnb) rinde más.
Cómo leer estos números. La herramienta produce una proyección referencial a partir de los datos que tú introduces, no una garantía de rendimiento. La renta real, la ocupación y los gastos varían por zona, temporada y estado del inmueble. Ninguna cifra aquí constituye una promesa de retorno ni asesoría de inversión.
Orientamos con rigor en finanzas y estrategia inmobiliaria, pero la debida diligencia legal, contractual y fiscal definitiva debe validarla un abogado o notario colegiado antes de cualquier firma o desembolso.
Cómo se mide la rentabilidad de una propiedad
Antes de invertir conviene entender qué significa cada indicador, porque una propiedad puede parecer rentable en bruto y no serlo cuando descuentas gastos y cuota hipotecaria.
Rentabilidad bruta
Es el ingreso anual por alquiler dividido entre el precio de la propiedad. Es el número más citado y el más engañoso: no descuenta ningún gasto.
Cap rate (rentabilidad neta)
Toma el ingreso anual y le resta los gastos operativos —mantenimiento, administración, seguros, vacancia— antes de dividir entre el precio. Es una medida mucho más honesta del rendimiento real del inmueble.
Flujo de caja mensual
Lo que realmente te queda en el bolsillo cada mes: ingresos menos gastos operativos menos cuota hipotecaria. Puede ser negativo aunque la rentabilidad bruta se vea bien, y ese es el escenario que hay que detectar antes de firmar.
Retorno sobre el inicial (cash on cash)
Mide el flujo de caja anual contra el dinero que pusiste de tu bolsillo. Es el indicador que mejor refleja el rendimiento de tu capital cuando compras financiado.
Alquiler tradicional o Airbnb: qué conviene en RD
No hay una respuesta única; depende de la zona, del tipo de inmueble y de cuánto tiempo quieras dedicarle.
| Aspecto | Alquiler tradicional | Airbnb / renta corta |
|---|---|---|
| Ingreso potencial | Menor, estable | Mayor, variable |
| Ocupación | Alta y predecible | Depende de temporada y zona |
| Gastos operativos | Bajos | Altos (limpieza, servicios, comisiones) |
| Dedicación | Mínima | Constante o requiere gestor |
| Mejor para | Zonas residenciales | Zonas turísticas y cercanas al aeropuerto |
Antes que los números, revisa el reglamento del condominio. Muchos condominios residenciales prohíben expresamente el alquiler de corta estancia. Si compras para Airbnb en uno de ellos, la administración puede bloquear la operación o sancionarte, y toda tu proyección se cae. El reglamento se consulta en el Registro de Títulos (Ley 108-05): pídelo y léelo antes de firmar, no después.
Ojo con la ocupación. El error más común al proyectar Airbnb es asumir ocupación alta todo el año. En República Dominicana la demanda es marcadamente estacional: proyecta con un porcentaje conservador y verás el escenario real.
Qué zonas funcionan para cada modalidad
En el Gran Santo Domingo, sectores como Santo Domingo Este —Alma Rosa, Autopista San Isidro, Av. Ecológica— tienen demanda sólida de alquiler tradicional: familias que trabajan en la capital y buscan precios más accesibles que el Distrito Nacional.
Para renta corta, las zonas cercanas al Aeropuerto Internacional Las Américas y a Boca Chica tienen ventaja por el flujo de viajeros. Una propiedad amueblada y bien ubicada puede rendir bastante más que en alquiler tradicional, a cambio de más gestión.
Los impuestos que afectan tu retorno
Una proyección que ignora los impuestos infla el rendimiento. Estos son los que tocan tu bolsillo como inversionista:
| Impuesto | Cuándo | Qué afecta |
|---|---|---|
| Transferencia (ITT) 3% | Al comprar | Sube tu inversión inicial, baja el retorno sobre el inicial |
| IPI 1% anual | Cada año | Sale del flujo de caja (solo sobre el excedente exento) |
| Renta por alquiler | Cada año | Grava el ingreso que declaras |
CONFOTUR: el factor que cambia el cálculo
Si el proyecto está acreditado bajo la Ley 158-01 (CONFOTUR), quedas exento del 3% de transferencia y del IPI por hasta 15 años. Eso baja tu inversión inicial y libera flujo de caja todos los años, así que mejora a la vez el cap rate y el retorno sobre el inicial.
No todos los proyectos en zona turística lo tienen: se solicita y se aprueba. Pide ver la resolución antes de dar por buena una proyección que lo asuma.
Si compras en construcción, prioriza proyectos bajo fideicomiso inmobiliario (Ley 189-11): tus aportes entran a un patrimonio separado del desarrollador y se liberan contra hitos de obra. Y recuerda que la Ley 155-17 (Art. 64) prohíbe pagar en efectivo las compraventas de inmuebles por encima de RD$1,000,000: todo debe ir por transferencia o cheque certificado.
Gastos que casi siempre se olvidan
- Vacancia. Los meses sin inquilino son reales; proyéctalos.
- Mantenimiento del condominio. Se paga aunque el inmueble esté vacío.
- Reparaciones y reposición. Electrodomésticos y mobiliario se desgastan, sobre todo en renta corta.
- Comisiones de plataforma. Airbnb y similares cobran un porcentaje de cada reserva.
- Impuestos. El ingreso por alquiler es renta gravable, y si el inmueble supera el umbral exento pagas el IPI cada año, esté alquilado o no.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad es buena para una propiedad en República Dominicana?
Depende de la zona y la modalidad. Lo importante no es la rentabilidad bruta sino el cap rate (que descuenta gastos operativos) y sobre todo el flujo de caja mensual: si después de pagar gastos y cuota hipotecaria te queda dinero, la inversión se sostiene sola.
¿Conviene más Airbnb o alquiler tradicional en RD?
Airbnb suele generar más ingreso bruto pero también muchos más gastos y dedicación, y su ocupación es estacional. El alquiler tradicional rinde menos pero es estable y predecible. En zonas turísticas o cerca del aeropuerto Airbnb tiene ventaja; en zonas residenciales, el alquiler tradicional.
¿Puedo poner cualquier apartamento en Airbnb en República Dominicana?
No necesariamente. Muchos condominios residenciales prohíben expresamente el alquiler de corta estancia en su reglamento. Antes de comprar con esa finalidad, consulta el reglamento del condominio en el Registro de Títulos (Ley 108-05) y confirma que las rentas temporales están permitidas: si no lo están, la administración puede bloquear la operación o sancionarte.
¿CONFOTUR mejora la rentabilidad de una inversión?
Sí, de forma significativa. En proyectos acreditados bajo la Ley 158-01 el comprador queda exento del 3% de Impuesto de Transferencia y del IPI por hasta 15 años. Lo primero reduce la inversión inicial y lo segundo libera flujo de caja cada año, así que mejoran tanto el cap rate como el retorno sobre el inicial. Pide siempre ver la resolución de CONFOTUR del proyecto.
¿Qué es el cap rate y por qué importa?
El cap rate es la rentabilidad neta: el ingreso anual menos los gastos operativos, dividido entre el precio de la propiedad. Importa porque la rentabilidad bruta ignora gastos y puede hacer parecer rentable una propiedad que en realidad deja flujo de caja negativo.
¿La calculadora considera la cuota de la hipoteca?
Sí. Si indicas inicial, tasa y plazo, la herramienta calcula la cuota hipotecaria y la descuenta del flujo de caja mensual, que es el número que de verdad determina si la inversión se sostiene mes a mes.
¿Cuánto debo asumir de gastos operativos?
Varía según la modalidad. En alquiler tradicional los gastos suelen ser una porción menor del ingreso; en renta corta tipo Airbnb son bastante mayores por limpieza, servicios, reposición y comisiones de plataforma. Conviene proyectar de forma conservadora.
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